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特殊时间窗口,房企迎来一大利空!

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7月份宏观政策开始转向,各地动作不断,地方专项债券加快发行,前期中断的项目又陆续上马,信贷投放也有继续加码之势,按照历史经验,楼市调控往往在这期间松绑。

但这次有点不同,一边是通过铁公基来稳投资,另一边还在加码楼市调控!

有消息称,部分地方银监局发文暂停新增地产信托的报备,已过审的信托可发行。经华尔街见闻核实,福建、浙江、陕西、天津自上周开始陆续接到了窗口指导。

这一次对楼市的加码并不是孤立事件,本月17日,住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志。约谈指出,近一段时间,部分城市房价出现过快上涨,须引起高度重视。随后有部分被约谈的城市加码调控。

众所周之,房地产是资金密集型行业,谁能够借的钱多、借的钱便宜,谁就能立于不败之地,现在房地产企业出现大鱼吃小鱼的竞争,说白了就是大型房企可以拿钱,小的信用低的银行不给贷款。

所以对房企而言,断了资金流就等于断了命,限制了你的融资就等于捆绑了你的手脚。目前房企筹钱的方式无非几种:银行贷款、自有资金、发行债券、海外融资、上市圈钱、信托贷款等。

现在银行贷款是不能用来拿地的,而国内发行债券的审批又相当严格、海外债券发行不仅利率上升而也面临监管。今年房企各种融资渠道被限制的情况下,唯有房地产信托贷款一枝独秀。

据民生地产金融组的数据显示,2018年1-7月,地产集合信托放量同比增长80%。据用益信托网的数据统计显示,截至8月14日,信托资金投向房地产领域的信托产品共计2179个,规模总计5186.84亿元,占比逼近一半。。

什么是房地产信托?

比如小黑在某个山头开发房地产,预期未来年均收益是15%,小黑通过信托中介把这个未来收益权打包分别卖给A、B、C、D,最终拿到资金用于初始的拿地、建房以及后期的维护,这就是房地产信托模式。

一般而言,相比其他融资方式,房地产信托要比其他融资成本高些,目前中小房企的平均融资成本已高达12%~15%,而大型房企的融资成本也基本在8%~10%之间,相比去年有显著的提高。相对而言,银行贷款、发行债等融资方式也仅有4%~5%左右。

有的人要问了,有那么多便宜的钱,干嘛非要借价格更高的信托资金?当然是没法借,今年监管层盯着很紧,之前楼市调控可能更多停留在地方调控层面,而今年则多了中央的督促,对于调控不力的地方很可能被“点名”,对于房价盯得不可谓不紧。

想必大家都注意到近期租房市场上的新闻,“我爱我家”前总裁胡景晖指责自如、蛋壳等长租公租抬高房租,随后不久北京住建委等相关部门约谈自如相寓、蛋壳公寓等相关负责人。

监管层近期对房租、房价的特别关注原因有二:

一、当前是特别的时间窗口,7月份财政财政开始转向,大项目上马的情况下房地产不可能会缺席,房价上涨的压力大。而在此前中央级的会议又特别指出要注重“预期引导”!什么意思?比如现在大家都预期房价要涨了,炒房地要动手了,这时候必须得加码调控稳定预期。要知道7月份70个大中城市中新建商品住宅价格就有65个环比上涨。

其二是今年房地产信托的增长确实引人关注,今年4月资管新规发布后包括信托贷款在内的表外融资普遍下滑,唯有房地产信托在增长,这里的资金有脱实向虚的嫌疑。

总之,本次监管层对房地产信托的收紧,不一定会对房价产生很大的影响,但它确实告诉我们一个信号:宏观政策执行的是定向政策,楼市继续收紧,财政货币等政策有所放松。如果我们把楼市比作成一个前行的列车,那么财政货币的宽松就是踩油门,楼市继续收紧就是踩刹车,至于能不能停?就要看两者的力度以及相互配合。

文章来源:无极3读财经
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